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PSL投放、棚改贷款、销售回款与房地产到位资金的循环

作者:admin      发布日期:2018-06-26   点击:

PSL投放、棚改贷款、销售回款与房地产到位资金的循环

2018-06-26 08:14来源:申万宏源宏观房地产/贷款

原标题:PSL投放、棚改贷款、销售回款与房地产到位资金的循环

文:申万宏源宏观 李一民

年初开始,国开行棚改项目继续有序展开,但地方棚改办和国开行的合同审批权上移。今年第1季度至第2季度PSL投放增长明显快于去年,后续新增项目受理偏向谨慎,实物安置的比例上升,在本轮降准之后,PSL作为基础投放货币的作用下降,收紧PSL亦是大势所趋。对三四线城市销售、房地产开发投资会形成压力。考虑到滞后效应,会在四季度之后对经济形成影响,地产产业的资金到位情况,何时开始受到影响,值得关注。

在PSL明显收严后的2-3个月开始,会显现出对房地产投资的压力。截止目前为止,2018年1-5月累计投放抵押补充贷款(PSL)4976亿元,较去年同期增长38.8%,同时,2018年上半年抵押补充贷款投放已经达到了2017年全年的78%。PSL投放一方面通过国内贷款直接提高房地产到位资金,促进房地产投资。另一方面,抵押补充贷款是棚改货币化资金的主要来源,抵押补充贷款投放通过货币化安置带动房价上涨,销售回款提升其他资金来源增速,助力房地产投资。

2018年以来,房地产到位资金呈现下行趋势。其他资金、自筹资金和国内贷款是房地产到位资金主要来源。2018年1-5月份,房地产开发企业累计到位资金62003亿元,同比增长为5.1%,虽然增速比1-4月份回升3个百分点,但是仍明显低于2016年同期增速16.8%和2017年同期增速9.9%。其中,国内贷款10201亿元,下降2.8%;利用外资21.39亿元,下降76.2%;自筹资金19472亿元,增长8.1%;其他资金24643亿元,上升6.3%。房地产到位资金下行主要是由于其他资金和国内贷款增速下滑所致。

房地产销售回落拖累其他资金增速,流动性收紧导致国内贷款增速大幅下滑。房地产销售进入下行周期, 2018年5月增速为6.3%,远低于2017年5月的16.7%和2016年4月的39.4%。政府房地产调控和经济体去杠杆导致房产销售增速下行,并且短期难以回升,销售回落降低其他资金增速。随着2017年第四季度金融监管政策趋严,非银金融机构贷款同比增速急剧下滑。同时,M2增速下滑导致信贷趋紧,国家相关部门对资金流向房地产的监管趋严,流向房地产的银行贷款将持续下滑。

未来金融监管趋严会大幅压缩房地产到位资金。金融监管因素是影响2018年房地产到位资金的核心要素。国内贷款中的非银金融机构贷款和自筹资金中的债权类资金未在银行间市场或者证券交易所交易,可以视为广义非标融资。2017年广义非标融资在房地产到位资金来源中的占比约为16.8%,金额为2.62万亿元。一旦监管严格执行,房地产到位资金将被大幅压缩。房地产到位资金增速下行使得未来房地产投资承压,房地产到位资金对房地产投资有明显的相关性和领先性,领先程度为5个月左右。

正文:

1 上半年PSL投放超预期,全年呈现前高后低

规划(2014-2020年)》提出改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。2015-2017 年开工棚户区改造1800 万套;2017 年5 月国务院确定2018-2020 年再改造各类棚户区1500 万套,12 月住建部定下2018 年改造580万套的目标,超出此前市场预期(500 万套)。PSL是棚改重要的资金来源。

上半年PSL超预期投放,支撑今年房产市场。PSL投放增加一方面通过国内贷款直接提高房地产到位资金,促进房地产投资。另一方面,抵押补充贷款是棚改货币化资金的主要来源,抵押补充贷款投放通过货币化安置带动房价上涨,销售回款提升其他资金来源增速,助力房地产投资。截止目前为止,2018年1-5月累计投放抵押补充贷款(PSL)4976亿元,较去年同期增长38.8%,同时,2018年上半年抵押补充贷款投放已经达到了2017年全年的78%。2018年5月抵押补充贷款余额为 31247亿元,同比增长 33.12%。2018年2月新增抵押补充贷款(PSL)1510亿元,高于2017年单月最大投放量1089亿元。

2018年上半年政府抵押补充贷款投放力度加大,抵押补充贷款是棚改货币化资金的主要来源,间接带动三四线城市房价上涨,增强了房地产企业补库存和加投资的动力。

从数据来看,今年政府抵押补充贷款的投放强度显著提前,后面将呈现前高后低走势。今年第1季度至第2季度PSL投放增长明显快于去年,后续新增项目受理偏向谨慎,实物安置的比例上升,在本轮降准之后,PSL作为基础投放货币的作用下降,收紧PSL亦是大势所趋。

从房地产新开工面积和投资与新增抵押补充贷款的关系来看,新增抵押贷款投放后,房地产新开工面积会出现上行的趋势,滞后2-3个月的房地产投资增速也会上升。收紧的效果也类似,会在PSL明显收严后的2-3个月开始显现出对房地产投资的压力。

2 房地产开发到位资金增速下行,地产资金链承压

其他资金、自筹资金和国内贷款是房地产到位资金主要来源。房地产开发到位资金是指房地产开发企业实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道,主要包括为国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。从房地产开发资金结构看,利用外资比重极小,并且同比下滑,不会影响房地产到位资金总体增速。自筹资金占比不断下降,2018年5月占比为31.41%。国内贷款占比相对稳定,维持在18%左右。其他资金占比由2013年5月的44.94%上升到了2018年5月的52.11%。

2018年以来,房地产到位资金呈现下行趋势。2018年1-5月份,房地产开发企业累计到位资金62003亿元,同比增长为5.1%,虽然增速比1-4月份回升3个百分点,但是仍然低于2016年同期增速16.8%和2017年同期增速9.9%。其中,国内贷款10201亿元,下降2.8%;利用外资21.39亿元,下降76.2%;自筹资金19472亿元,增长8.1%;其他资金24643亿元,上升6.3%。房地产到位资金下行主要是由于其他资金和国内贷款增速下滑所致。

房地产销售回落拖累其他资金增速。其他资金来源指房地产企业收到的除自筹资金、国内贷款和外资之外其他用于房地产开发的资金。其他资金以定金及预收款、个人按揭贷款为主,占比在90%左右,这两项可以近似看做是房地产销售所得。房地产销售进入下行周期,2018年5月增速为6.3%,远低于2017年5月的16.7%和2016年4月的39.4%。政府房地产调控和经济体去杠杆导致房产销售增速下行,并且短期难以回升,销售回落降低其他资金增速。

流动性收紧导致国内贷款增速大幅下滑。国内贷款是指房地产企业向银行及非银行机构借入的用于房地产开发与经营的各种国内借款。2017年12月之后,国内贷款增速大幅下滑,2018年4月出现负增长,而2017年4月增速为17%。国内贷款分为银行贷款与非银金融机构贷款,其中银行货款的占比从2013年的88%逐年下降至2017年的81%左右,非银金融机构货款占比逐年提高,信托、资管、券商、保险、基金等非银机构逐渐成为房地产到位资金的重要渠道,并且推动了2016年以来的房地产繁荣。随着2017年第四季度金融监管政策趋严,非银金融机构贷款同比增速急剧下滑。同时,M2增速下滑导致信贷趋紧,国家相关部门对资金流向房地产的监管趋严,流向房地产的银行贷款下滑,进一步拖累房地产到位资金的增长。

未来金融监管趋严会大幅压缩房地产到位资金。金融监管因素是影响2018年房地产到位资金的核心要素。我们首先估算房地产到位资金中广义非标融资占比。国内贷款中的非银金融机构贷款和自筹资金中的债权类资金未在银行间市场或者证券交易所交易,可以视为广义非标融资。我们估算出2017年非标融资在房地产到位资金来源中的占比约为16.8%,金额为2.62万亿元。一旦监管严格执行,房地产到位资金将被大幅压缩。

房地产到位资金增速下行使得未来房地产投资承压。房地产到位资金对房地产投资有明显的相关性和领先性,领先程度为5个月左右。2016年以来房地产到位资金增速下滑,2018年4月增速创2016年4月份后新低,仅为2.1%,2018年5月增速回升,但是相对2017年和2016年同期水平仍然较低。从上述分析来看,未来房地产到位资金增速仍面临考验。可以预计,2018年四季度以后,房地产投资会面临下行压力。

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